서울 강서구 가양동에 위치한 CJ공장 부지 개발 사업이 본PF와 시공계약 체결을 완료하며 본격적인 시공 단계에 돌입합니다. 인창개발이 사업시행자로 참여한 이번 프로젝트는 2019년 현대건설 컨소시엄이 부지를 인수한 지 6년 만에 첫 삽을 뜨는 역사적인 사업입니다.
사업 개요 및 위치
- 개요:
인창개발이 주도하는 이번 사업은 현대건설과의 시공계약을 통해 다음 달 착공할 예정입니다. - 위치 및 규모:
서울 강서구 가양1동 92-1번지 일원(9만3686㎡)에 지하 7층부터 지상 14층(3개 블록)으로 구성된 지식산업센터, 업무시설(오피스), 근린생활시설 등을 건설합니다. 연면적 76만㎡ 규모의 복합단지로, 인근 9호선 양천향교역을 중심으로 한 지역 개발에도 큰 영향을 미칠 전망입니다. 특히, 이 단지 내 업무·판매시설과 지식산업센터의 규모는 강남구 코엑스의 연면적보다 1.7배 크다는 점에서 주목받고 있습니다. - 사업 주체 : 시행사: 인창개발 (우리자산신탁에 관리형 토지신탁)
- 시공사 : 현대건설
- 총 사업비 : 6조 1000억원
- 준공 예상 시점 : 2029년 8월
시공 계약 및 사업 일정
- 시공 계약:
현대건설은 2025년 2월 18일 인창개발과 총 1조6266억7300만원(부가세 별도)의 공사계약을 체결했습니다. 계약 조건은 착공일로부터 53개월(4년 5개월) 동안 진행되며, 기존 건축물 철거 기간을 포함합니다. 준공은 2029년 8월로 예상되고 있습니다. - 자금 조달:
총 2조8000억원 규모의 본PF가 이미 조달되었으며, 트랜치B-1의 만기는 2029년 12월입니다. 현대건설은 이 사업에 대해 1조7000억원 규모의 PF 대출 보증도 제공하였습니다.
- 사업 진행 상황:
- 2019년 말: 인창개발, CJ 공장 부지 매입
- 2021년 7월: 서울시, 개발계획 수정 가결
- 2025년 2월: 현대건설과 시공 계약 체결
- 2025년 2월 말 ~ 3월 초: 착공 예정 (강서구청 착공신고 절차 완료 후)
"강서구청 착공신고 절차만 남아…다음달 ‘첫 삽’" (이데일리)
- 자금 조달 및 계약 조건:
- 본PF 규모: 2조 8000억원 (금리 4%대 추정)
- 트랜치 A: 1조 6000억원
- 트랜치 B-1: 6000억원 (NH투자증권 및 교보증권 채권, ABS 발행)
- 트랜치 B-2: 2800억원
- 트랜치 B-3: 3200억원
- 현대건설 공사 계약 금액: 1조 6266억 7300만원 (부가세 별도)
- 계약 기간: 착공일로부터 53개월 (4년 5개월, 철거 기간 포함)
- 현대건설 자금 보충 의무 및 조건부 채무인수 약정: 인창개발의 트랜치 B-1 대출 상환 불이행 시, 현대건설이 자금 보충 의무를 부담하며, 미이행 시 채무 인수.
수익성 및 리스크 분석
"시공사 현대건설 '자금보충·조건부 채무인수' 약정" (이데일리)
- 현대건설 기대 효과 및 리스크:
- 매출 증가 효과: 연간 약 3683억원
"연 3683억원 가량 매출 증가" (조선비즈)
- 분양 이익: 현대건설 60%, 인창개발 40% 분배. 분양 성공 여부에 따라 재무구조 개선 효과 기대.
"분양이익도 60%는 현대건설 몫" (조선비즈)
- 미분양 리스크: 지식산업센터 및 오피스텔 분양의 어려움으로 인한 미분양 우려 존재.
추가 협상 진행 상황
신세계프라퍼티의 '스타필드 빌리지'가 이 단지 내 입주를 위해 협상이 진행 중인 것으로 알려져, 앞으로의 추가 개발 및 입주 계획에도 관심이 집중되고 완공 시 강남구 코엑스 면적의 1.7배 크기로, 지역 경제 활성화에 기여할 것으로 예상.
결론:
가양동 CJ 공장 부지 개발 사업은 대규모 복합 개발 프로젝트로서, 현대건설의 매출 증대 및 재무 개선에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다. 그러나 미분양 리스크 및 PF 대출 보증에 따른 우발 채무 발생 가능성을 지속적으로 주시해야 합니다. 향후 분양 시장 상황 및 사업 진행 경과에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
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